Den som köper ett hus på ofri grund köper två saker som inte automatiskt hör ihop. Den ena är själva byggnaden, som räknas som lös egendom och därför inte kan få lagfart. Den andra är arrenderätten, alltså rätten att låta huset stå kvar på någon annans mark. Den rätten kan säljaren i regel inte bara skriva över på dig. Vid ett bostadsarrende på viss tid behövs antingen markägarens samtycke eller att markägaren först erbjuds att ta tillbaka marken. Om markägaren inte samtycker måste markägaren först erbjudas att ta tillbaka marken, och det erbjudandet ska göras innan köpekontraktet skrivs.
Hus på ofri grund får ingen lagfart
En byggnad på ofri grund är uppförd och ägs av någon annan än den som äger marken. Kolonistugor och hus på arrendetomter är exempel på sådana byggnader. Eftersom huset civilrättsligt är lös egendom finns det ingen lagfart att söka.
Säljaren ska i stället anmäla ägarbytet till Skatteverket så snart som möjligt. Anmälan är kostnadsfri. Den ska innehålla en kopia av hela köpekontraktet med samtliga parters underskrifter. Av handlingen ska det framgå att det är byggnaden och inte fastigheten som byter ägare, och fastighetsbeteckning och kommun ska stå med. Först när anmälan är registrerad syns ägarbytet i Lantmäteriets fastighetsregister.
Huset hör inte till marken så länge de har olika ägare. Köper markägaren själv huset blir det tillbehör till fastigheten och upphör att vara ett hus på ofri grund.
Arrendeformen avgör om arrendet får följa med huset
Jordabalken skiljer mellan fyra former av arrende: jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Reglerna för att föra arrenderätten vidare är mycket olika mellan dem, och för bostadsarrende beror de också på om avtalet gäller viss tid eller livstid.
- Bostadsarrende på viss tid. Formen gäller när marken upplåts för ett bostadshus, och fritidshus är den vanligaste upplåtelsen. Arrenderätten får överlåtas till någon som markägaren skäligen kan nöjas med, men först ska markägaren erbjudas att ta tillbaka arrendestället mot skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill säljaren att markägaren i så fall också tar över huset, ska även huset erbjudas till inlösen. Markägaren har en månad på sig att svara.
- Bostadsarrende på livstid. Rätten att överlåta utan markägarens samtycke gäller bara avtal på viss tid. Ett livstidsarrende kan därför inte överlåtas utan markägarens samtycke.
- Jordbruksarrende. Huvudregeln är att arrenderätten inte får överlåtas utan markägarens samtycke. Det viktigaste undantaget gäller avtal på minst tio år, om inget annat har avtalats, och då ska markägaren först få samma erbjudande att ta tillbaka arrendestället.
- Anläggningsarrende. Här är det tvärtom. Om inget annat har avtalats får arrendatorn överlåta arrenderätten till någon som markägaren skäligen kan nöjas med, utan att först erbjuda marken tillbaka. Formen gäller mark där arrendatorn får uppföra byggnader för en förvärvsverksamhet.
Lägenhetsarrende är restkategorin för sådant som inte är jordbruks-, bostads- eller anläggningsarrende. Vilken form ett avtal är avgörs av vad marken upplåts till, se jämförelsen av jordbruksarrende och bostadsarrende och genomgången av anläggningsarrende och lägenhetsarrende.
Markägaren kan ta över i stället för dig
Samtycker markägaren till att du tar över arrendet behövs inget erbjudande. Om markägaren inte samtycker kan markägaren vid ett tidsbestämt bostadsarrende tacka ja till erbjudandet inom en månad. Då tar markägaren tillbaka arrendestället mot ersättning, och du som tänkte köpa blir utan affär, även om säljaren gärna hade sålt till dig.
Tackar markägaren nej, eller hör inte av sig inom en månad, får säljaren överlåta arrenderätten. Köparen måste ändå vara någon som markägaren skäligen kan nöjas med. Sveriges Domstolar beskriver det som att den som tar över ska vara skötsam och ha ordnad ekonomi. Själva erbjudandet behöver inte ange vilken ersättning säljaren vill ha; den frågan blir aktuell först om markägaren antar det.
Skriver säljaren avtal med en köpare utan markägarens samtycke och innan erbjudandet har lämnats riskerar säljaren att förverka arrenderätten. Markägaren får då säga upp avtalet, och en förverkad arrenderätt ger ingen rätt till förlängning. Fråga därför säljaren eller mäklaren om markägaren har samtyckt till överlåtelsen. Har markägaren inte gjort det, fråga om erbjudandet har lämnats, när det lämnades och vad markägaren svarade. Be att få se svaret skriftligt.
Går arrenderätten vidare genom arv, testamente, bodelning, exekutiv försäljning eller arrendatorns konkurs behöver markägaren inte först erbjudas att ta tillbaka arrendestället, men den som tar över ska fortfarande vara någon som markägaren skäligen kan nöjas med.
Det här ska du kontrollera i arrendeavtalet före köpet
- Att avtalet är skriftligt. Ett bostadsarrende ska skrivas ned med samtliga villkor, och ändringar eller tillägg som inte skrivs ned saknar verkan. Ett muntligt löfte från markägaren om brygga, väg eller förlängning är inget att bygga ett köp på. Mer om vad avtalet ska innehålla finns i guiden till att skriva arrendeavtal.
- Hur lång tid som återstår. Ett bostadsarrende på viss tid förlängs med fem år om ingen part säger upp det senast ett år före arrendetidens utgång. Ligger den gränsen nära tillträdet kan markägaren redan ha sagt upp avtalet eller begärt nya villkor. Fråga säljaren om något sådant brev har kommit. Uppsägning, avgiftsprövning och förlängning beskrivs i artikeln om arrende för fritidshus, avgift och uppsägning.
- Att överlåtelserätten inte har begränsats. Ett villkor som inskränker rätten att överlåta ett tidsbestämt bostadsarrende gäller mot arrendatorn bara om arrendenämnden har godkänt det. Står ett sådant villkor i avtalet, fråga efter nämndens beslut.
- Att huset har bygglov. Ett hus som har uppförts utan bygglov där sådant krävdes kan ge markägaren rätt att vägra förlängning. Besittningsskyddet och dess undantag beskrivs i genomgången av besittningsskydd.
- Att avgiften är betald. Säljaren ansvarar för skulder och skador som har uppstått före överlåtelsen, men markägaren kan ändå vända sig till den nya arrendatorn och kräva ersättning. Du får då i din tur kräva säljaren. Be om kvitto på den senaste arrendeavgiften.
- Vad som händer om marken säljs. Ett arrende gäller mot en ny markägare om upplåtelsen har skett genom skriftligt avtal och arrendatorn har tillträtt före försäljningen. Det är ytterligare ett skäl att kräva att avtalet finns på papper.
Upphör arrendet ska huset först erbjudas markägaren till inlösen. Har huset varken flyttats eller överlåtits till en ny arrendator inom tre månader från avträdet, tillfaller det markägaren utan lösen, om inget annat har avtalats. Hela förloppet finns i artikeln om arrende för fritidshus.
Försäljningen beskattas som ett småhus
När en kolonistuga eller ett hus på en arrendetomt säljs gäller samma skatteregler som när ett småhus säljs, och i vissa fall kan byggnaden räknas som näringsfastighet. Fastighetsavgiften eller fastighetsskatten betalas av den som ägde huset den 1 januari, för hela året. Vill parterna att köparen ska stå för sin del av året ska det skrivas in i köpekontraktet, inte lösas genom att någon ändrar underlaget i deklarationen.
Vanliga frågor
Får jag hyra ut stugan när jag inte själv använder den?
Ja, om inget annat har avtalats och uthyrningen kan ske utan avsevärd olägenhet för markägaren. Det gäller uthyrning av din egen byggnad. Att upplåta själva arrendestället till någon annan kräver däremot markägarens samtycke.
Kan jag ta över ett livstidsarrende när jag köper huset av ett dödsbo?
Nej, inte utan ett nytt avtal med markägaren. Ett livstidsarrende upphör när arrendatorn dör, om inte en efterlevande make har rätt att träda in. Den rätten har bara en make som arrendatorn gifte sig med innan avtalet träffades. Annars ska arrendestället lämnas på den fardag som infaller närmast efter sex månader från dödsfallet.
Senast faktagranskad: 29 september 2026