Ett arrendeavtal där ett villkor saknas, eller där ett villkor strider mot lagen, är sällan värdelöst. Jordabalken river oftast inte upp avtalet utan rättar det, och rättelsen går nästan alltid arrendatorns väg.
Skriftkravet gäller tre av fyra arrendeformer
Avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende ska upprättas skriftligen enligt 8 kap. 3 § jordabalken. Arrendenämnden är kortfattad om vad det innebär vid jordbruksarrende: ett muntligt avtal är inte giltigt. Undantaget är lägenhetsarrendet, restformen som täcker kolonilotten, båtplatsen och parkeringen på öppen mark. Där gäller både skriftliga och muntliga avtal, och skriftlig form krävs bara om parterna inte kommit överens om något annat.
Skriftkravet innehåller ingen femårsgräns. Fem år är i stället den kortaste arrendetiden för ett gårdsarrende, alltså ett jordbruksarrende där arrendatorn också får en bostad. Skriftkravet gäller lika för ett kort sidoarrende av en åker som för ett gårdsarrende som löper i decennier. Vilken form ett avtal tillhör avgörs av innehållet och inte av rubriken. Gränsen mellan anläggningsarrende och lägenhetsarrende är särskilt lätt att missa.
Har arrendatorn ändå tillträtt marken utan skriftligt avtal, ger samma paragraf rätt till ersättning för skada. Villkoret är att det inte beror på arrendatorn att något giltigt avtal aldrig kom till stånd. Väcks ingen talan inom ett år från det att jorden avträddes, är den rätten förlorad.
Alla villkor ska stå i handlingen, även de som läggs till senare
Skriftkravet stannar inte vid en underskrift. Samtliga avtalsvillkor ska anges i handlingen, och ändringar eller tillägg som inte avfattas skriftligen är utan verkan. En muntlig överenskommelse om vem som röjer dikena, eller ett telefonsamtal om att avgiften ligger stilla ett år till, har därför ingen verkan, hur väl båda parter än minns vad de sa. Arrendenämnden säger samma sak rakt ut om bostadsarrende: villkoren måste finnas med i det skriftliga avtalet för att vara giltiga, och det gäller även ändringar och tillägg.
Lagen räknar inte upp vilka villkoren ska vara. Den kräver bara att de som finns står i handlingen. Arrendenämndens egna exempel på vad ett arrendeavtal brukar innehålla fungerar därför som utgångspunkt:
- parternas namn och kontaktuppgifter
- arrendeområdets omfattning och vad som ingår i upplåtelsen
- arrendatorns rätt att använda området
- arrendetiden
- uppsägningstiden
- förlängningstid vid utebliven uppsägning
- avgiften
För jordbruksmark tillkommer några punkter: fastighetsbeteckning och areal, hur avgiften ska räknas om över tid, vem som svarar för diken, hägnader och byggnader, och vilka investeringar arrendatorn får göra i marken. Punkterna går att fylla i direkt i avtalsgeneratorn.
En för kort arrendetid stryks inte, den skrivs upp
Skriver parterna in en kortare arrendetid än lagens minimum vid gårdsarrende, gäller avtalet i stället i fem år enligt 9 kap. 2 §. Vid bostadsarrende blir utfallet detsamma, eftersom 10 kap. 2 § behandlar en för kort tid som en obestämd tid. Ett avtal som binder parterna längre än 7 kap. 5 § tillåter blir inte heller ogiltigt. Båda parter får i stället en rätt att säga upp det när maximitiden löpt ut.
| Arrendeform | Arrendetid enligt lagen | Om avtalet saknar tidsuppgift | Längsta bindningstid | Lagrum |
|---|---|---|---|---|
| Gårdsarrende (jordbruksarrende med bostad) | Viss tid, minst 5 år | Gäller för 5 år | 25 år | 9 kap. 2 § |
| Sidoarrende (jordbruksarrende utan bostad) | Viss tid, ingen minimitid | Gäller för 5 år | 25 år | 9 kap. 2 § |
| Bostadsarrende | Viss tid, minst 5 år, eller arrendatorns livstid | Gäller för 5 år | 50 år, 25 år inom detaljplan, men ingen gräns vid livstid | 10 kap. 2 § |
| Anläggningsarrende | Viss tid; kortare än 1 år eller på livstid är inte anläggningsarrende | Gäller för 5 år | 50 år, 25 år inom detaljplan | 11 kap. 1 och 2 §§ |
| Lägenhetsarrende | Bestämd tid, tills vidare eller livstid | Löper tills det sägs upp | 50 år, 25 år inom detaljplan, men ingen gräns vid livstid | 7 kap. 5 §, 8 kap. 5 § |
Ett villkor som strider mot lagen slutar gälla bara åt ett håll
Ett förbehåll som strider mot en bestämmelse i 8 kap. eller i 9 till 11 kap. är utan verkan mot arrendatorn, om inte annat anges i den enskilda bestämmelsen. Det följer av 8 kap. 2 §. Formuleringen låter som en vanlig ogiltighetsregel, men den är riktad. Arrendereglerna är tvingande till arrendatorns fördel, och därför binder de bara den ena parten.
Arrendenämnden illustrerar med uppsägningstiden. Har parterna avtalat om en kortare uppsägningstid än den lagen föreskriver, får arrendatorn säga upp avtalet med den korta tiden, medan jordägaren måste hålla sig till lagens längre. Samma mening i kontraktet betyder alltså två olika saker beroende på vem som åberopar den. Jordägaren kan inte välja lagregeln när den råkar vara förmånligare för honom.
Skriftkravet står utanför den ordningen. Det hör till de få regler som är tvingande för båda parter. Därför blir ett muntligt jordbruksarrende inte giltigt bara för att arrendatorn skulle tjäna på det.
Dispensen är den enda väg där hela avtalet kan falla
En del av de tvingande reglerna går att avtala bort, men bara med arrendenämndens godkännande. Godkännande får sökas bara om avtalet säger att det ska sökas, och ansökan prövas inte om den kommer in senare än en månad efter att avtalet ingicks.
Vägras godkännandet förfaller avtalet, om inte något annat har överenskommits. Parterna sätter dit fällan själva när de skriver in dispensklausulen. Arrendenämnden pekar samtidigt ut utvägen: står det i avtalet att övriga delar ändå ska gälla, blir avtalet inte ogiltigt utan lever vidare med den tvingande lagregeln i stället för villkoret. Kommer ansökan in för sent, eller lämnas den aldrig in, blir resultatet detsamma.
Dispens går att få för kortare avtalstid än gårdsarrendets fem år, för jordägarens rätt att ta tillbaka marken i förtid, för kortare uppsägningstid och för arrendatorns avstående från besittningsskydd. Vid lägenhetsarrende finns däremot ingen dispensmöjlighet alls, trots att avtalsfriheten där är störst.
Vanliga frågor
Tillkommer moms på arrendeavgiften?
Jordbruksarrende är undantaget från momsens generella undantag för fastighetsupplåtelser, så avgiften är skattepliktig enligt mervärdesskattelagen 10 kap. 36 §. Huruvida moms faktiskt läggs på beror sedan på om upplåtaren är en beskattningsbar person. Arrendenämnden rekommenderar att avtalet anger om avgiften innefattar moms eller inte. Saknas den uppgiften i ett avtal mellan näringsidkare anses momsen tillkomma utöver den avtalade avgiften. Ett avtal som tiger om momsen kan därför kosta arrendatorn mer än den avtalade siffran ser ut att säga.
Gäller skriftkravet också gamla muntliga avtal?
Nej, inte fullt ut. Arrendenämnden anger ett undantag för muntliga bostadsarrenden som ingicks före den 1 juli 1968, och för vissa anläggningsarrenden från tiden före samma datum. Nya avtal och nya tillägg omfattas av skriftkravet oavsett hur länge arrendeförhållandet i övrigt har pågått.
När ska avgiften betalas om avtalet inte säger något?
Senast tre månader före varje arrendeårs utgång, enligt 8 kap. 12 § jordabalken. Parterna får avtala om en annan betalningsdag. Den som vill dela upp avgiften eller betala i efterskott måste alltså skriva in det i avtalet.
Senast faktagranskad: 30 augusti 2026