Arrendera ut mark: Komplett guide för markägare

Att arrendera ut mark är ett av de mest stabila sätten för en markägare att säkra en regelbunden och passiv inkomst. Oavsett om du har ärvt en lantbruksfastighet som du inte längre har tid att bruka själv, eller om du äger obebyggd mark som lämpar sig för andra ändamål, kan arrende vara en ekonomiskt gynnsam lösning. Genom att upplåta marken behåller du äganderätten samtidigt som du låter en entreprenör, lantbrukare eller privatperson nyttja ytan.

Juridiken kring markupplåtelse kan dock upplevas som komplicerad. I Sverige regleras arrenden strikt i lag. Som markägare är det avgörande att förstå de olika arrendeformerna, hur besittningsskyddet fungerar och hur du sätter en skälig avgift. Denna guide går igenom allt du behöver veta för att skriva ett tryggt och juridiskt bindande avtal.

Det juridiska ramverket: Jordabalken ställer villkoren

I svensk rätt är arrende definierat som en upplåtelse av jord till nyttjande mot ersättning. Denna grundläggande definition innebär att två kriterier alltid måste vara uppfyllda för att det ska röra sig om ett arrende: det måste avse mark (jord) och det måste utgå en ekonomisk ersättning (arrendeavgift). Om du lånar ut mark gratis är det inte ett arrende i lagens mening, utan ett så kallat benefikt nyttjanderättsavtal, vilket har ett betydligt svagare rättsligt skydd.

Det primära lagrummet för alla former av arrende är jordabalken (1970:994). Lagstiftningen är i hög grad tvingande till arrendatorns förmån. Det innebär att om du skriver in villkor i avtalet som är sämre för arrendatorn än vad lagen föreskriver, är dessa villkor ogiltiga. Du kan läsa hela lagtexten för jordabalkens kapitel direkt på Lagar.se.

Jordabalken delar in arrenden i fyra specifika huvudtyper. Vilket kapitel i lagen som styr ditt avtal beror helt på vad marken ska användas till:

Jordbruksarrende (9 kap.): Mark som upplåts för jordbruksändamål, såsom odling eller bete.
Bostadsarrende (10 kap.): Mark som upplåts för ett bostadshus som arrendatorn själv äger, till exempel ett fritidshus eller en villa.
Anläggningsarrende (11 kap.): Mark som upplåts för näringsverksamhet där arrendatorn har rätt att uppföra egna byggnader, exempelvis vindkraftverk, mobilmaster, lagerhallar eller solcellsparker.
Lägenhetsarrende (8 kap. allmänna regler): En restkategori för enklare upplåtelser som inte faller under de tre övriga typerna, till exempel en parkeringsplats, en brygga eller en mindre förvaringsyta.

De fyra arrendeformerna i detalj

För att du ska kunna välja rätt avtalsform följer här en djupgående genomgång av de olika arrendetyperna och vad som utmärker dem juridiskt.

Jordbruksarrende

Jordbruksarrende är den vanligaste formen på den svenska landsbygden. Lagen skiljer mellan två typer av jordbruksarrende:

Ett gårdsarrende innebär att upplåtelsen omfattar både mark och en bostad för arrendatorn. Här är lagstiftningen som mest strikt, och minimitiden för avtalet är fem år.

Ett sidoarrende innebär att marken upplåts utan tillhörande bostad, exempelvis ren åkermark eller betesmark som en närliggande bonde vill bruka. Sidoarrenden har friare avtalsregler och kan tecknas på kortare tid än fem år.

För jordbruksarrenden inträder ett direkt besittningsskydd efter att arrendeförhållandet har varat i mer än ett år. Det innebär att arrendatorn har rätt till förlängning av avtalet när arrendetiden löper ut, såvida du inte har en laglig grund för uppsägning (till exempel om arrendatorn har misskött marken eller om du själv ska bruka jorden).

Bostadsarrende

Om en privatperson vill bygga eller behålla ett fritidshus på din mark handlar det om bostadsarrende. Syftet med upplåtelsen måste vara att ge arrendatorn eller dennes familj ett boende. Avtalet måste tecknas på bestämd tid, och den lagstadgade minimitiden är fem år. Om ingen tid anges i avtalet gäller fem år per automatik.

Arrendatorn har ett starkt besittningsskydd vid bostadsarrende. Det gör att du som markägare inte kan säga upp avtalet enbart för att du vill ha tillbaka marken för eget bruk, om det inte finns synnerliga skäl.

Anläggningsarrende

Detta är den mest kommersiella arrendeformen. Anläggningsarrende används när ett företag vill arrendera mark för att bedriva verksamhet och behöver bygga egna anläggningar. Typiska exempel är upplåtelser för master, transformatorstationer eller större industribyggnader.

Ett högaktuellt område är solcellsarrenden. Om du överväger att arrendera ut mark för etablering av solceller kan du läsa mer om energianalys och regelverk hos Energideklarationer.se.

Vid anläggningsarrende har arrendatorn ett så kallat indirekt besittningsskydd. Det betyder att du som markägare kan vägra att förlänga avtalet när arrendetiden går ut, men om du gör det utan saklig grund kan du bli skyldig att betala skadestånd till arrendatorn för de ekonomiska förluster som uppstår när verksamheten måste flyttas.

Lägenhetsarrende

Lägenhetsarrende är den absolut mest flexibla formen. Det styrs enbart av jordabalkens allmänna regler i kapitel 8 och saknar helt lagstadgat besittningsskydd. Här råder stor avtalsfrihet. Avtalet kan gälla tills vidare och kan sägas upp med kort varsel. Det lämpar sig för enklare upplåtelser där inga större investeringar görs på marken, såsom en båtplats, en kolonilott eller uppställning av en enklare bod.

Att sätta priset: Vad är ett rimligt arrende?

En av de vanligaste frågorna från markägare är hur mycket man kan ta betalt i arrendeavgift. Enligt jordabalken måste arrendeavgiften vara bestämd i pengar. Det är alltså inte tillåtet att ta betalt i form av en andel av skörden eller genom att arrendatorn utför arbete på gården som direkt ersättning, även om sådana arrangemang kan avtalas som sidolöpande tjänster.

Priset på jordbruksarrenden varierar kraftigt över landet och styrs i hög grad av markens bördighet och efterfrågan. Officiell statistik från Jordbruksverket 2024 visar på enorma regionala skillnader i genomsnittliga arrendepriser för jordbruksmark:

Region (Produktionsområde)	Genomsnittligt pris per hektar och år
Götalands södra slättbygder	4 600 kronor
Svealands slättbygder	2 400 kronor
Mellersta Sveriges skogsbygder	1 200 kronor
Övre Norrland	300 kronor

Observera att detta är genomsnittspriser. Högavkastande åkermark i Skåne kan kosta betydligt mer, medan mager betesmark i skogsbygder kan ligga lägre. För kommersiella anläggningsarrenden, såsom vindkraft eller solceller, baseras avgiften ofta på en kombination av en fast grundavgift och en rörlig procentuell del av anläggningens omsättning.

För att skydda din inkomst mot inflation över tid bör du alltid skriva in en indexklausul i arrendeavtalet. Det innebär att arrendeavgiften räknas om varje år baserat på Konsumentprisindex (KPI) från Statistiska centralbyrån.

Vägen till ett tryggt avtal: Skriftlighetskravet och viktiga klausuler

Lagen ställer upp ett absolut **skriftlighetskrav** för jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende. Ett muntligt avtal om arrende är ogiltigt. Lägenhetsarrende kan i teorin avtalas muntligt, men skriftliga avtal rekommenderas alltid för att undvika framtida bevisproblem.

När du upprättar arrendeavtalet bör du säkerställa att följande punkter definieras med total klarhet:

Parterna: Fullständiga namn, personnummer eller organisationsnummer samt kontaktuppgifter för både markägare och arrendator.
Fastighetsbeteckning och avgränsning: Fastighetens fullständiga namn (t.ex. Ekeby 1:4). Bifoga alltid en tydlig karta där det arrenderade området är markerat med färgade gränslinjer.
Ändamålet med arrendet: Definiera exakt vad marken får användas till. Skriv exempelvis ”Endast för odling av spannmål” eller ”Endast för uppställning av bikupor”. Detta hindrar arrendatorn från att plötsligt använda marken till något annat.
Arrendetid och uppsägning: Ange startdatum och slutdatum. Definiera också uppsägningstiden. Tänk på att lagen har minimiregler (exempelvis minst ett års uppsägningstid för gårdsarrenden).
Arrendeavgift och betalningsvillkor: Det exakta beloppet i kronor, förfallodatum och hur betalningen ska ske. Ange även dröjsmålsränta vid sen betalning samt indexklausul.
Underhåll och skötsel: Vem ansvarar för att underhålla diken, stängsel, vägar och eventuella byggnader? Som markägare vill du oftast att arrendatorn ska svara för det löpande underhållet av den mark som brukas.
Andrahandsupplåtelse: Skriv uttryckligen in att arrendatorn inte har rätt att överlåta avtalet eller hyra ut marken i andra hand utan ditt skriftliga godkännande.

För att skydda din fastighet mot att arrendatorn får ett permanent besittningsskydd kan ni upprätta ett separat dokument om avstående från besittningsskydd. För jordbruksarrenden och bostadsarrenden krävs det i regel att detta avtal godkänns av den regionala arrendenämnden för att vara giltigt.

Skatteregler för arrendeintäkter

När du tar emot betalning för ett arrende ska intäkten beskattas. Hur det beskattas beror på fastighetens klassificering.

Eftersom nästan alla fastigheter med jordbruks- eller skogsmark är klassificerade som lantbruksenheter (vilket skatterättsligt är näringsfastigheter), räknas arrendeintäkten som en inkomst i din näringsverksamhet. Du deklarerar då intäkten i din näringsbilaga (NE-bilaga) i den årliga inkomstdeklarationen. Det innebär att du betalar skatt och egenavgifter på nettoöverskottet efter avdrag för eventuella kostnader kopplade till marken.

För detaljerade skatteregler, deklarationsråd och lagliga avdrag för näringsverksamhet kan du konsultera Avdragsguiden.se.

Vanliga frågor och svar om att arrendera ut mark

Vad händer om arrendatorn inte betalar avgiften?

Om arrendeavgiften inte betalas i tid utgör det ett förverkande av arrenderätten, förutsatt att dröjsmålet är längre än en månad för jordbruksarrende. Som markägare har du då rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan och kräva att arrendatorn avflyttar från marken, samt kräva skadestånd för utebliven betalning.

Hur lång är uppsägningstiden för ett sidoarrende?

Uppsägningstiden beror på avtalstiden. Om avtalet är tecknat på exempelvis fem år är den lagstadgade uppsägningstiden minst ett år före arrendetidens utgång. Säger ingen av parterna upp avtalet i tid förlängs det automatiskt med ytterligare en avtalsperiod.

Kan jag sälja min mark om den är arrenderad?

Ja, du kan sälja en fastighet som är belastad med ett arrende. Däremot gäller huvudregeln att ”köp bryter inte arrende”. Det skriftliga arrendeavtalet fortsätter att gälla mot den nya ägaren på exakt samma villkor som tidigare, och arrendatorn har rätt att sitta kvar under resterande arrendetid.

Behöver ett arrendeavtal registreras hos någon myndighet?

Nej, det finns inget generellt krav på att registrera arrendeavtal hos Lantmäteriet eller någon annan myndighet för att de ska vara giltiga. Däremot kan en arrendator ansöka om inskrivning av arrendet i fastighetsregistret hos Lantmäteriet för att trygga sin rätt gentemot framtida köpare av fastigheten.

Vad innebär arrendenämnden och vad gör den?

Arndenämnden är en statlig domstolsliknande myndighet som fungerar som medlare och domstol i tvister mellan markägare och arrendatorer. Det finns åtta regionala arrendenämnder i Sverige. De prövar bland annat tvister om arrendevillkor, uppsägningar och godkänner avtal om avstående från besittningsskydd.